甲開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

1、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（ ）。

A、該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記

B、該宗地無(wú)論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

C、該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續

D、該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規定。在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見(jiàn)教材P221。

2、對該在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評估，下列表述中錯誤的是（ ）。

A、以合法取得的土地使用權連同在建工程進(jìn)行抵押

B、估價(jià)方法可選用成本法和假設開(kāi)發(fā)法

C、此時(shí)評估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，包含拖欠價(jià)款

D、要全面掌握估價(jià)對象狀況

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法。對在建工程作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款。參見(jiàn)教材P224。

3、若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現價(jià)值，測算結果應為（ ）。

A、抵押價(jià)值

B、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

C、抵押價(jià)值-處分抵押物的費用及稅費

D、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費用及稅費

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項。抵押物的變現價(jià)值=處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費用及稅費。參見(jiàn)教材P227。

4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)應遵循謹慎原則，下列關(guān)于抵押原則的表述中，不正確的是（ ）。

A、在運用比較法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應當對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B、在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應低估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應高估折舊

C、在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率不應偏低

D、在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項。選項B錯誤，在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。參見(jiàn)教材P226～227。