某企業(yè)一幢3層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款1000萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權人申請以拍賣(mài)變現方式執行債務(wù)清償。法院確定了拍賣(mài)底價(jià)，

1、該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)是否需要考慮租賃權的影響？

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規定。人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，評估價(jià)值的影響因素不應包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權；沒(méi)有說(shuō)明的，需要考慮租賃的影響。本題中未說(shuō)明不考慮租賃權的影響，因此估價(jià)時(shí)需要考慮租賃權的影響。參見(jiàn)教材P264。

2、當采用收益法評估該辦公樓價(jià)值時(shí)，簡(jiǎn)述其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規定。法院沒(méi)有書(shū)面說(shuō)明，且該大樓已經(jīng)出租，在租期內（毀約除外）應根據租賃合同計算凈收益，租期結束后，應根據市場(chǎng)客觀(guān)租金水平、經(jīng)營(yíng)費用、稅金等求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據市場(chǎng)租金變化趨勢判斷未來(lái)租金水平。參見(jiàn)教材P264。