摘要：開(kāi)發(fā)利潤通常按照一定的基數乘以相應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤率來(lái)計算，開(kāi)發(fā)利潤的計算是房地產(chǎn)估價(jià)師考試重要考點(diǎn)，我們一起來(lái)學(xué)習。

成本法中開(kāi)發(fā)利潤的計算

成本法計算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤，而且是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的平均利潤，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期望利潤或者實(shí)際利潤。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)利潤通常按照一定的基數乘以相應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤率來(lái)計算。開(kāi)發(fā)利潤率的形式及相應的計算基數如下所示：

在具體做題時(shí)，需要準確區分不同利潤率的計算基數問(wèn)題。下面通過(guò)一個(gè)具體例題來(lái)看一下。

【例題】新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬(wàn)元，建設成本為500萬(wàn)元，管理費用為40萬(wàn)元，銷(xiāo)售費用為20萬(wàn)元，投資利息為30萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。

A.1508.02        B.1520.86             C.1527.27            D.1619.05

【分析】假設該房地產(chǎn)價(jià)值為V，房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

已知：土地取得成本=600萬(wàn)元，建設成本=500萬(wàn)元，管理費用=40萬(wàn)元，銷(xiāo)售費用=20萬(wàn)元，投資利息=30萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費=售價(jià)×6.5%=V×6.5%

問(wèn)題轉換為求解開(kāi)發(fā)利潤，直接成本利潤率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤=（土地取得成本+建設成本）×直接成本利潤率=（600+500）×20%=220（萬(wàn)元）。

代入數據，得到：V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+220

計算得到V=1508.02（萬(wàn)元）。本題正確選項為A。

【修改題目條件1】：其他條件不變，將“直接成本利潤率20%”修改為“投資利潤率為20%”，此時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。

【分析】若投資利潤率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷(xiāo)售費用）×20%=（600+500+40+20）×20%=232（萬(wàn)元）。

房地產(chǎn)價(jià)值V的計算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+232

計算得到V=1520.86（萬(wàn)元）。此時(shí)正確選項為B。

【修改題目條件2】：其他條件不變，將“直接成本利潤率20%”修改為“成本利潤率為20%”，此時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。

【分析】若成本利潤率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息）×20%=（600+500+40+20+30）×20%=238（萬(wàn)元）。

房地產(chǎn)價(jià)值V的計算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+238

計算得到V=1527.27（萬(wàn)元）。此時(shí)正確選項為C。

【修改題目條件3】：其他條件不變，將“直接成本利潤率20%”修改為“銷(xiāo)售利潤率為20%”，此時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。

【分析】若銷(xiāo)售利潤率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值×銷(xiāo)售利潤率=V×20%。

房地產(chǎn)價(jià)值V的計算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+ V×20%

計算得到V=1619.05（萬(wàn)元）。此時(shí)正確選項為D。

【提示】開(kāi)發(fā)利潤的計算是復習的重點(diǎn)之一，需要準確記憶并區分不同利潤率及其計算基數。如上面的舉例，各選項的設置干擾性比較強，如果沒(méi)有記住相應的計算基數，依然能計算出結果并找到相應的選項。

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