國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國有建設

　　用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》的通知

　　國土資廳發(fā)〔2018〕4號

　　各省、自治區、直轄市國土資源主管部門(mén)，新疆生產(chǎn)建設兵團國土資源局，中央軍委后勤保障部軍事設施建設局：

　　為規范國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估行為，部制定了《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《規范》”），現予印發(fā)。請轉發(fā)至轄區內各級國土資源主管部門(mén)、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì )和土地估價(jià)機構，結合本地實(shí)際遵照執行。

　　本《規范》自2018年4月9日起施行，《國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布〈國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范（試行）〉的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）同時(shí)停止執行。各地自行出臺的出讓地價(jià)評估政策與本《規范》不一致的，以本《規范》為準。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地估價(jià)報告的，可按本《規范》執行。

　　2018年3月9日

　　附件

　　國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范

　　前言

　　為規范國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》等相關(guān)規定和土地估價(jià)國家標準、行業(yè)標準，制定本規范。

　　本規范由國土資源部提出并歸口。

　　本規范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì )。

　　本規范由國土資源部負責解釋。

　　1適用范圍

　　在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價(jià)評估，以及因調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價(jià)款的評估，適用本規范；國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權依法入市、國有農用地使用權出讓等涉及的地價(jià)評估，可參照本規范執行。

　　2引用的標準

　　下列標準所包含的條文，通過(guò)在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。

　　GB/T 18508-2014《城鎮土地估價(jià)規程》

　　GB/T 18507-2014《城鎮土地分等定級規程》

　　GB/T 21010-2017《土地利用現狀分類(lèi)》

　　GB/T 28406-2012《農用地估價(jià)規程》

　　TD/T 1052-2017《標定地價(jià)規程》

　　TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測技術(shù)規范》

　　3依據

　?。?）《中華人民共和國物權法》

　?。?）《中華人民共和國土地管理法》

　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　?。?）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

　?。?）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）

　?。?）《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）

　?。?）《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）

　?。?）《節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）

　?。?）《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）

　?。?0）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

　　4總則

　　4.1出讓地價(jià)評估定義

　　本規范所稱(chēng)的土地使用權出讓地價(jià)評估，是指土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評估師按照規定的程序和方法，參照當地正常市場(chǎng)價(jià)格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價(jià)格或應當補繳的地價(jià)款。

　　4.2出讓地價(jià)評估目的

　　開(kāi)展土地使用權出讓地價(jià)評估，目的是為出讓方通過(guò)集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應該補繳的地價(jià)款提供參考依據。

　　4.3評估原則

　　除《城鎮土地估價(jià)規程》規定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權出讓地價(jià)評估還需考慮以下原則：

　　價(jià)值主導原則：土地綜合質(zhì)量?jì)?yōu)劣是對地價(jià)產(chǎn)生影響的主要因素。

　　審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數和結果時(shí)，應分析并充分考慮土地市場(chǎng)運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風(fēng)險。

　　公開(kāi)市場(chǎng)原則：評估結果在公平、公正、公開(kāi)的土地市場(chǎng)上可實(shí)現。

　　4.4評估方法

　?。?）收益還原法

　?。?）市場(chǎng)比較法

　?。?）剩余法

　?。?）成本逼近法

　?。?）公示地價(jià)系數修正法

　　出讓地價(jià)評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）（2）（3）之一，以及（4）或（5）因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無(wú)法滿(mǎn)足上述要求的，應有詳細的市場(chǎng)調查情況說(shuō)明。

　　4.5評估程序

　?。?）土地估價(jià)機構接受?chē)临Y源主管部門(mén)（或出讓方）委托，明確估價(jià)目的等基本事項；

　?。?）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；

　?。?）實(shí)地查勘；

　?。?）選定估價(jià)方法進(jìn)行評估；

　?。?）確定估價(jià)結果，并根據當地市場(chǎng)情況、有關(guān)法律法規和政策規定，給出底價(jià)決策建議；

　?。?）撰寫(xiě)估價(jià)報告并由兩名土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評估師簽署，履行土地估價(jià)報告備案程序，取得電子備案號；

　?。?）提交估價(jià)報告；

　?。?）估價(jià)資料歸檔。

　　5評估方法的運用

　　5.1收益還原法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外，還需體現以下技術(shù)要求：

　?。?）確定土地收益，應通過(guò)調查市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合當前市場(chǎng)的正?？陀^(guān)收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較實(shí)例。用于測算收益水平的比較實(shí)例應不少于3個(gè)。

　?。?）確定各項費用時(shí)，應采用當前市場(chǎng)的客觀(guān)費用。

　?。?）確定還原率時(shí)應詳細說(shuō)明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風(fēng)險之間的關(guān)系。

　　5.2市場(chǎng)比較法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外，還需體現以下技術(shù)要求：

　?。?）在綜合分析當地土地市場(chǎng)近三年交易實(shí)例的基礎上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的交易實(shí)例。原則上不采用競價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例。近三年內所在或相似區域的交易實(shí)例不足3個(gè)的，原則上不應選用市場(chǎng)比較法。

　?。?）比較實(shí)例的修正幅度不能超過(guò)30％，即：（實(shí)例修正后的比準價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）/實(shí)例價(jià)格≤30％。

　?。?）各比較實(shí)例修正后的比準價(jià)格之間相差不能超過(guò)40％。即（高比準價(jià)格-低比準價(jià)格）/低比準價(jià)格≤40％，對超過(guò)40％的，應另選實(shí)例予以替換。實(shí)例不足無(wú)法替換的，應對各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。

　　5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外，還需體現以下技術(shù)要求：

　?。?）在假設項目開(kāi)發(fā)情況時(shí)，按規劃建設條件評估；容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的，在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評估。

　?。?）假設的項目開(kāi)發(fā)周期一般不超過(guò)3年。

　?。?）對于開(kāi)發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價(jià)取出讓時(shí)當地市場(chǎng)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來(lái)售價(jià)。

　?。?）開(kāi)發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項目，按照本規范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。

　?。?）利潤率宜采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀(guān)、明確的依據，能夠反映當地不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤水平。

　　5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外，還需體現以下技術(shù)要求：

　?。?）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類(lèi)專(zhuān)項資金，包括農業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標等指標流轉費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價(jià)。

　?。?）土地取得成本應通過(guò)調查當地正常情況下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀(guān)費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋征收和安置補償等標準的差異。

　?。?）土地開(kāi)發(fā)成本應通過(guò)調查所在區域開(kāi)發(fā)同類(lèi)土地的客觀(guān)費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域開(kāi)發(fā)同類(lèi)土地客觀(guān)費用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。

　?。?）評估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準為基礎，推算各項參數和取值后，評估出地價(jià)。

　　5.5公示地價(jià)系數修正法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外，還需體現以下技術(shù)要求：

　?。?）采用的基準地價(jià)，應當已向社會(huì )公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì )公布的基準地價(jià)，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門(mén)書(shū)面同意。

　?。?）在已經(jīng)開(kāi)展標定地價(jià)公示的城市，可運用標定地價(jià)系數修正法進(jìn)行評估。

　　6特定情況評估要點(diǎn)

　　6.1場(chǎng)地未通平或通平不完全

　?。?）土地開(kāi)發(fā)程度不足。土地開(kāi)發(fā)程度未達到當地正常水平的，先評估當地正常開(kāi)發(fā)程序下的熟地地價(jià)，再根據當地各項通平開(kāi)發(fā)所需的客觀(guān)費用水平，逐項減價(jià)修正。

　?。?）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時(shí)的規劃建設條件進(jìn)行。

　　當出讓時(shí)以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的，評估結果等于凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當出讓時(shí)重新設定規劃建設條件的，評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內拆平工作費用。

　　作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無(wú)爭議。

　　6.2特定條件的招拍掛出讓方式

　?。?）限地價(jià)、競配建（或競房?jì)r(jià)、競自持面積等）采用“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)（或競自持面積）”方式出讓的，在評估時(shí)應按本規范，評估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。

　　采用“限地價(jià)、競配建”方式的，土地估價(jià)報告中應評估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議，以及根據市場(chǎng)情況建議采用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報告中明示。

　?。?）限房?jì)r(jià)、競地價(jià)。采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評估時(shí)，應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府定價(jià)回購，或上市前需補繳土地收益的限價(jià)房開(kāi)發(fā)項目，在采用剩余法評估時(shí)，按限定的房?jì)r(jià)取值。

　?。?）出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時(shí)，以市場(chǎng)正常租金水平為依據測算相應比例的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。純租賃住宅用地出讓?zhuān)凶赓U住宅用地可比實(shí)例的，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，實(shí)例不足的，應采用收益還原法。

　　6.3 協(xié)議出讓

　?。?）對應當實(shí)行有償使用，且可以不采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓的。應按本規范評估其在設定開(kāi)發(fā)建設條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，并提出建議的出讓底價(jià)。同時(shí)，還應在土地估價(jià)報告中測算并對比說(shuō)明該建議出讓底價(jià)是否符合當地的協(xié)議出讓最低價(jià)標準。

　　當地未公布協(xié)議出讓最低價(jià)標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價(jià)的70％測算對比；擬出讓土地在基準地價(jià)覆蓋范圍外的，按照本規范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進(jìn)行對比。

　　評估結果低于協(xié)議出讓最低價(jià)標準的，應在土地估價(jià)報告中有明確提示。

　?。?）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓?zhuān)鲎寱r(shí)不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用權價(jià)格，作為評估結果，并提出底價(jià)建議。出讓時(shí)重新設定規劃建設條件的，應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價(jià)格，作為評估結果，并提出底價(jià)建議。

　　當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的，應與評估結果進(jìn)行對比，在土地估價(jià)報告中明確提示對比結果，合理確定應繳土地收益。

　　6.4 已出讓土地補繳地價(jià)款

　?。?）估價(jià)期日的確定。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價(jià)款時(shí)，估價(jià)期日應以國土資源主管部門(mén)依法受理補繳地價(jià)申請時(shí)點(diǎn)為準。

　?。?）調整容積率補繳地價(jià)。調整容積率的，需補繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定。

　　核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門(mén)批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時(shí)實(shí)測的新增建筑面積為準。

　　因調低容積率造成地價(jià)增值的，補繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率規劃條件下總地價(jià)的差額確定。

　　容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)。

　?。?）調整用途補繳地價(jià)。調整用途的，需補繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計算應補繳地價(jià)款。各用途的樓面地價(jià)按調整結構后確定。

　　工業(yè)用地調整用途的，需補繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現狀工業(yè)用地價(jià)格。

　?。?）多項條件同時(shí)調整。多項用地條件同時(shí)調整的，應分別核算各項條件調整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計算應補繳地價(jià)款。

　　用途與容積率同時(shí)調整的。需補繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)按新容積率、新用途規劃條件的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定，舊用途樓面地價(jià)按原容積率規劃條件下的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定。

　　因其他土地利用條件調整需補繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評估。

　　核定需補繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

　　7估價(jià)報告內容

　　除需符合《城鎮土地估價(jià)規程》規定的報告內容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報告還應符合下列要求：

　　7.1估價(jià)結果。涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標準、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準等最低限價(jià)的，在土地估價(jià)報告的“估價(jià)結果”部分，應同時(shí)列出評估結果，以及相應最低限價(jià)標準。

　　在土地估價(jià)報告的“估價(jià)結果”部分，應有明確的底價(jià)決策建議及理由。

　　7.2報告組成要件。除《城鎮土地估價(jià)規程》規定的附件內容外（機構依法備案的有關(guān)證明為必備要件），應視委托方提供材料情況，在土地估價(jià)報告后附具：

　?。?）涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協(xié)議等資料；

　?。?）已形成土地出讓方案的，應附方案；

　?。?）報告中采用的相關(guān)實(shí)例的詳細資料（包括照片）；

　?。?）設定規劃建設條件的相關(guān)文件依據。

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