第一條　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本規定。

　　第二條　本規定適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條　市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，組織實(shí)施本規定。

　　縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　建設、規劃、城市管理、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線(xiàn)電視、通訊等有關(guān)行政管理部門(mén)和單位，按照各自治則配合實(shí)施本規定。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

　　第四條　房產(chǎn)行政主管部門(mén)劃分物業(yè)管理區域應當主要考慮下列因素：

　�。ㄒ唬�業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設施設備；

　�。ǘ�）屬于一個(gè)自然街坊或者封閉小區；

　�。ㄈ�）與社區居民委員會(huì )設置大體相適應。

　　第五條　業(yè)主大會(huì )有一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首個(gè)房屋出售并交付使用滿(mǎn)2年的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第六條　具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位應當書(shū)面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府街道通知后30日內，會(huì )同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后7日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告籌備組成員名單；建設單位應當向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時(shí)間時(shí)間等必要的資料。

　　籌備組按照《業(yè)主大會(huì )規程》有關(guān)規定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第七條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，按物業(yè)建筑面積計算，不超過(guò)100平方米有單獨房屋產(chǎn)權證的計一票；超過(guò)100平方米的，每超過(guò)100平方米再計一票。

　　單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權最高不超過(guò)全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤給其他業(yè)主。

　　第八條　首次業(yè)主大會(huì )應當在房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下制定業(yè)主大會(huì )議事規則。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權決定辦法，業(yè)主委員會(huì )的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。

　　第九條　首次業(yè)主大會(huì )應當在房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當有熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔當；但不得同時(shí)在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會(huì )應當由3人以上單數委員組成，具體人數由業(yè)主大會(huì )確定。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后應當及時(shí)在業(yè)主管理區域內公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)定期業(yè)主大會(huì )會(huì )議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，代理人應當出具書(shū)面授權委托書(shū)。

　　業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。

　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，取得資質(zhì)證書(shū)后，放可從事與自治登記相適應的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應當依法取得供上行政管理部門(mén)和發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門(mén)經(jīng)審查，符合條件的，按照有關(guān)規定和發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當通過(guò)網(wǎng)絡(luò )信息系統等渠道公開(kāi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內容。

　　第十三條　外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當在市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。未辦理備案手續的，由方鏟形整主管部門(mén)責令限期備案，并予以通報。

　　第十四條　建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設單位在于物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當明確約定前期物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和和時(shí)限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同在期限屆滿(mǎn)或者到業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。

　　第十五條　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)公開(kāi)招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個(gè)或者建筑面積不超過(guò)5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第十六條　建設單位應當在新建物業(yè)綜合驗收合格之后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收。

　　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當重點(diǎn)對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他又管事項進(jìn)行查驗。

　　建設單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規定為辦理物業(yè)承接驗收的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，并責令限期改正；逾期拒不改正的，對責任方處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第十七條　建設單位應當按照總建筑面積的0.3%的比例在物業(yè)管理區域內提供必須要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超過(guò)300平方米。

　　物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或者挪作他用。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì )可以通過(guò)公開(kāi)招標或者根據業(yè)主委員會(huì )的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主大會(huì )推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應當至少推薦3個(gè)以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同一般應對物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項目、收費標準、違約責任等內容加以約定。

　　業(yè)主委員會(huì )在于物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可以根據物業(yè)大會(huì )要求就物業(yè)共用部分和共用設施設備維護管理、公共區域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護、車(chē)輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務(wù)事項進(jìn)行約定。

　　第二十條　物業(yè)滾利企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)及工商行政管理部門(mén)備案。

　　如果一方不準備前物業(yè)服務(wù)合同的，應當自合同期滿(mǎn)前60日通知對方。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后的10日內，向業(yè)主委員會(huì )移交下列事項：

　�。ㄒ唬╊A售的物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ǘ�）全部物業(yè)檔案資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)滾利用方、場(chǎng)地和其他財務(wù)。

　　違反前款第（一）、（二）項規定，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報，并處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；違法欠款第（三）項規定，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì )與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應當辦理物業(yè)承接驗收手續。同時(shí)移交本規定第二十一條規定的事項。

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，并遵守下列規定：

　�。ㄒ唬┌凑諊�家、省、市規定的技術(shù)標準和操作規范實(shí)施管理服務(wù)；

　�。ǘ�）向業(yè)主和物業(yè)使用時(shí)用人告知物業(yè)共用部位、共同設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　�。ㄈ�）定期聽(tīng)取業(yè)主大會(huì )、業(yè)主的意見(jiàn)和建議、改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)勸阻和制止業(yè)主違反法律、法規、規章及業(yè)主公約的行為，并向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　第二十四條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵守合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。

　　物業(yè)服務(wù)收費應當實(shí)行政府指導價(jià)或者市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費項目、標準和方式按照國家和有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費辦法執行。

　　市人民政府制定指導價(jià)時(shí)應當按質(zhì)論價(jià)、分等計價(jià)，按照物業(yè)服務(wù)范圍、項目、要求卻頂各級各類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費標準，報省物價(jià)部門(mén)批準后實(shí)施。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當實(shí)行明碼標價(jià)，在物業(yè)管理取悅內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準已經(jīng)收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第二十五條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買(mǎi)受人前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由建設單位承擔。物業(yè)交付物業(yè)買(mǎi)受人后至前期物業(yè)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設單位和物業(yè)買(mǎi)受人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定承擔；未約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十六條　房屋自由部位、自由設備的維修養護由業(yè)主自行負責，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位、自用設備進(jìn)行維修養護的，服務(wù)費用由雙方約定。

　　第二十七條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┢茐姆课莩兄亟Y構、主體結構；

　�。ǘ�）損壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設施設備，移動(dòng)共用設備；

　�。ㄈ�）破壞房屋外觀(guān)；

　�。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物；

　�。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)的使用性質(zhì)；

　�。�六）侵占綠地，損毀花草樹(shù)木；

　�。ㄆ撸╇S意停放車(chē)輛；

　�。ò耍╇S意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　�。ň牛┻`反規定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過(guò)規定標準的噪聲；

　�。ㄊ�）擅自設置攤點(diǎn)；

　�。ㄊ�一）法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現前款行為的，有權勸阻制止；對拒不改正的有權向有關(guān)行政管理部門(mén)舉報。

　　違反前款第（一）、（二）項規定，有房產(chǎn)行政主管部門(mén)予以警告，責令停止違法行為、限期改正；情節嚴重的，對個(gè)人處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款，對單位處以5萬(wàn)元以下10萬(wàn)元以上罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第二十八條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。按照法律、法規的規定需要辦理有關(guān)審批手續的，辦理后方可進(jìn)行。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設施設備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現違反法律、法規、規章或者業(yè)主公約的行為，應當依據有關(guān)規定或者約定予以勸阻制止；對拒不改正的，應當及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )并報有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　第二十九條　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì )，維修費用由相關(guān)業(yè)主承擔。

　　第三十條　業(yè)主對設置于房屋內部的共用設備負有監管責任。

　　業(yè)主應當配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備實(shí)施維修養護。違反規定，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期改正，并可處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第三十一條　任何單位或者個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路或者場(chǎng)地。

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時(shí)恢復原狀；造成損失的，應當予以賠償。

　　第三十二條　在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當征得業(yè)主大會(huì )的同意，并按規定交納場(chǎng)地占用費。所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于共用設施設備的維修養護，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　對車(chē)輛停放有保管要求的，由車(chē)主或者車(chē)輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第三十三條　住宅物業(yè)區域內屬于建設單位所有的機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫、停車(chē)場(chǎng)在同等條件下應當優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、 物業(yè)使用人。

　　第三十四條　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)項用于保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、設施設備的維修、更新、改造、不得挪作他用。

　　第三十五條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛時(shí)，可以向房產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)接到物業(yè)管理糾紛投訴后，對屬于本部門(mén)職責范圍內的，應當及時(shí)調查、核實(shí)、及時(shí)處理，并將處理意見(jiàn)回復投訴人；對屬于其他部門(mén)職責范圍的，應當及時(shí)移送有關(guān)部門(mén)處理，并告知投訴人。

　　第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主大會(huì )可以決定解除物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)承擔違約或者賠償責任。

　　業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，應承擔相應的違約責任。

　　第三十七條　違反本規定應當由其他行政管理部門(mén)處罰的，由相應的行政管理部門(mén)根據有關(guān)法律、法規的規定予以處罰。

　　第三十八條　本規定自2004年8月1日起施行。